adviseurs in parkeerstrategie en marketing
wij zetten parkeren in beweging

Parkeerbeleid

Parkeren raakt aan heel veel beleidsterreinen, die soms tegenstrijdige doelen dienen. Een heldere kijk op parkeren is daarom essentieel. Wij formuleren een visie die past binnen uw beleidskaders. Lees verder >

Parkeerexploitatie

Hoe zorg je ervoor dat de exploitatie van een parkeervoorziening ook op lange termijn rendabel blijft? Hoe bereken je de kosten en de prijs die je voor de voorziening mag vragen? Empaction werkt alle toekomstscenario's uit. Lees verder >

Organisatie en samenwerking

Hoe organiseer je het beheer en beleid rondom betaald parkeren en hoe kom je tot een oplossing die recht doet aan ieders belangen? Onze kracht ligt in het creëren van duurzame oplossingen met een groot draagvlak. Lees verder >

Innovatie en techniek

De markt vraagt om steeds betere dienstverlening, bijvoorbeeld op het gebied van gebruiks- en betaalgemak. Empaction helpt uw organisatie met het bepalen welke (technologische) ontwikkelingen voor u relevant zijn.
Lees verder >

Vastgoedbeleggers

“Het ontwikkelen van gebouwde parkeerplekken wordt steeds interessanter omdat de parkeerplaats op veel locaties een hoge marktwaarde heeft gekregen.”

Voor vastgoedbeleggers is vooral de vastgoedwaarde en ontwikkelpotentie van parkeervoorzieningen van belang. Welke investeringen zijn nodig en welke rendementen zijn te verwachten? Hoe is de exploitatie optimaal: uitbesteden of niet?

Projecten

Gemeente Haarlem: Parkeren herontwikkeling terrein Koepel Haarlem

Vergroten
Vergroten

2015 - Februari 2016

Achtergrond

De Koepelgevangenis in Haarlem is niet langer als gevangenis in gebruik. Het Rijksvastgoedbedrijf (eigenaar namens de Staat) heeft opdracht gekregen de gevangenis (Koepel, naast gelegen Huis van Bewaring en dienstgebouwen) te verkopen. De nieuwe eigenaar zal een nieuwe bestemming zoeken voor de Koepel en voor de op het terrein van de Penitentiaire Inrichting aanwezige bebouwing. De bestaande bestemming (gevangenis) trekt nauwelijks parkeerders. Gemeente en Rijksvastgoedbedrijf wilden inzicht in de aantallen parkeerders die er als gevolg van de bestemmingswijziging worden verwacht.

De Koepel is gelegen naast het nieuwe Scheepmakerskwartier, een opwaardering van de oostelijke oever van het Spaarne. Daarnaast zijn er plannen om dit gedeelte van de stad zoveel mogelijk bij het centrum van de stad te betrekken.

Om de te verwachten parkeervraag te voldoen is contact gelegd tussen gemeente Haarlem en NedTrain. Het terrein van NedTrain (onderhoud treinen van o.a. NS) is gelegen naast het projectgebied. NedTrain heeft plannen voor de bouw van een parkeervoorziening voor eigen personeel en bezoek. Daarbij zijn de mogelijkheden besproken om deze garage van NedTrain in te zetten voor parkeren door bezoekers van het plangebied.

Aan Empaction is gevraagd een parkeerbalans op te stellen voor het hele plangebied, inclusief de herontwikkeling van de Koepelgevangenis en de exploitatiemogelijkheden te onderzoeken van een parkeergarage op terrein van NedTrain die ook gebruikt kan worden door bezoekers van het projectgebied.

Opdrachtgever

Gezamenlijke opdracht van Gemeente Haarlem, Rijksvastgoedbedrijf en NS/NedTrain.

Aanpak

Omdat er nog geen nieuwe eigenaar bekend was, was er ook nog geen beeld van de nieuwe activiteiten in het gebied en de daaruit voortvloeiende parkeervraag. Daarom is er gewerkt met scenario’s. Er zijn vier scenario’s uitgewerkt: cultuur, leisure, onderwijs en creatieve industrie. In samenwerking met de direct betrokkenen is geïnventariseerd welke eisen er bij de verschillende scenario’s met betrekking tot parkeren zouden moeten worden gesteld. Daarbij is de gemeentelijke regelgeving (beleidsregels Parkeernormen) leidend geweest. Als die gemeentelijke beleidsregels onvoldoende houvast boden voor de betreffende projecten is gebruik gemaakt van de kencijfers van het CROW en van de ervaring die Empaction heeft opgedaan in vergelijkbare projecten. De verkregen gegevens zijn per scenario verwerkt in een parkeerbalans voor het totale plangebied.

In overleg met opdrachtgevers zijn vervolgens twee scenario’s uitgewerkt om te zien of deze scenario’s ook zouden leiden tot een financieel haalbare exploitatie.

Resultaat

In een rapport is per scenario een beeld geschetst van de te verwachten parkeerdruk in het hele gebied als gevolg van de herontwikkeling van de Koepel. Ook zijn per scenario de exploitatie­mogelijkheden van extra parkeerlagen op de garage van NedTrain in beeld gebracht. De gemeente kan op basis daarvan een beleid ontwikkelen met betrekking tot de parkeervraag die voortvloeit uit de herontwikkeling van de Koepel.

Bouwinvest:Parkeeradvies parkeergarage WTC

Vergroten

2015 - heden

Achtergrond

Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund NV exploiteert twee parkeergarages in het centrum van Rotterdam: de parkeergarage onder het World Trade Center en de parkeergarage naast V&D. De garage naast V&D is een garage voor het winkelend publiek; de garage onder het gebouw van het WTC heeft voornamelijk het karakter van een garage voor abonnementhouders, maar buiten kantoortijden kan er ook door bezoekers van de binnenstad worden geparkeerd. De parkeer­apparatuur van beide garages is inmiddels gedateerd. Om een blijvende ongestoorde service­verlening te garanderen is besloten tot de aanschaf van nieuwe parkeerapparatuur. De opdracht­gever wenst daarbij  state-of-the-art parkeerapparatuur te installeren die weer minimaal 10 jaar mee kan. En waarbij het gemak voor de parkeerder een hoofdrol speelt. 

Opdrachtgever

Bouwinvest Dutch Institutional Office Fund NV met DTZ Zadelhoff als gedelegeerd opdrachtgever

Aanpak

In samenwerking met DTZ Zadelhoff als gedelegeerd opdrachtgever is geïnventariseerd welke eisen er aan de nieuwe parkeerapparatuur moesten worden gesteld. Daarnaast zijn ook de wensen geïnventariseerd. Als verhuurder van kantoorruimte in het WTC zijn dat vooral wensen op het gebied van reserveren van parkeerplaatsen voor de bezoekers van de kantoren. Ook speelde de behoefte tot beperking van de administratieve lasten een grote rol. Op basis van deze eisen en wensen heeft Empaction een Programma van Eisen geformuleerd. Aan de hand van dit PvE is een meervoudig onderhandse inkoopprocedure gestart.

Resultaat

In het voorjaar van 2016 wordt de definitieve keuze gemaakt voor een nieuw parkeermanagement­systeem. Als dit nieuwe systeem is geïnstalleerd zijn de gestelde doelen bereikt: state-of-the-art apparatuur met veel bedieningsgemak voor de parkeerder, mogelijkheden voor de huurders van kantoorruimte om parkeerplaatsen te reserveren voor hun bezoek en verlichting van de administratieve lastendruk voor de exploitant.

DELA Vastgoed: Second opinion op beheer- en huuraanbieding

Vergroten
Vergroten

januari 2015 – maart 2015

Achtergrond

DELA Vastgoed is eigenaar van de parkeergarage Polderplein. De parkeergarage heeft als primaire functie het faciliteren van parkeren ten behoeve van het winkelcentrum. Sinds 1 mei 2006 wordt het beheer en management van de parkeergarage door Q-Park uitgevoerd. In 2013 heeft Empaction in opdracht van DELA Vastgoed een second opinion uitgevoerd op de huidige parkeerexploitatie, de beheerkosten van Q-Park en de prijsopgave van de door Q-Park aangeboden vervanging van parkeergebonden installaties. De conclusies en aanbevelingen van deze second opinion zijn voor DELA Vastgoed mede aanleiding geweest tot het uitvoeren van een ‘refit’ aan de parkeergarage. Op verschillende onderdelen is de parkeergarage aangepast c.q. gerenoveerd waaronder het parkeermanagementsysteem, de verlichting en de entree- en betaalzones. DELA vastgoed is risicodragend exploitant van de parkeergarage. Partijen hebben in het verleden oriënterende gesprekken gevoerd over een mogelijk verdergaande rol van Q-Park, bijvoorbeeld als exploitant van de parkeergarage. Q-Park heeft DELA Vastgoed begin 2015 concrete voorstellen gedaan voor zowel beheer als exploitatie. DELA Vastgoed heeft Empaction gevraagd second opinion uit te voeren op de beheer- en exploitatievoorstellen van Q-Park. 

Opdrachtgever

DELA Vastgoed

Aanpak

De second opinion bestaat uit de volgende vijf stappen:

-        Stap 1: toets van de beheeraanbieding

-        Stap 2: toets van de huuraanbieding inclusief het doorrekenen van alternatieve scenario’s met het          Empaction Rekenmodel

-        Stap 3: in kaart brengen van optimalisatiemogelijkheden

-        Stap 4: review van het marketingplan voor parkeergarage Polderplein

-        Stap 5: conclusies en aanbevelingen voor het vervolg

Resultaat

Er is een concreet voorstel en advies uitgewerkt voor de in de nieuwe situatie vast te leggen afspraken tussen DELA Vastgoed en Q-Park. De second opinion van Empaction wordt gebruikt in de onderhandeling en de uiteindelijke contractvorming tussen DELA Vastgoed en Q-Park. 

Dela Vastgoed: Parkeren Groeneweg Utrecht

Vergroten

Juli 2013

Achtergrond

DELA Vastgoed wordt na oplevering door ontwikkelaar MULTI eigenaar van een winkelcentrum aan de Groeneweg in Utrecht. Het winkelcentrum heeft twee supermarkten als publiekstrekker. Bij het winkelcentrum komt een parkeerterrein met 157 parkeerplaatsen. De omgeving kent betaald parkeren. De vraag is hoe we er voor kunnen zorgen dat de genoemde parkeerplaatsen ook daadwerkelijk beschikbaar komen voor de beoogde doelgroep: de bezoekers van het winkelcentrum. Randvoorwaarden daarbij zijn:

  • een eventueel parkeerregime mag niet wezenlijk van invloed zijn op het bezoek aan het winkelcentrum.
  • de oplossing moet kostendekkend zijn.

Opdrachtgever

Dela Vastgoed

Resultaat

Eerst heeft een analyse plaatsgevonden van de gehele ontwikkeling (naast een winkelcentrum ook appartementen) en de wijze waarop in de plannen in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Daarna zijn een viertal scenario’s ontwikkeld voor een geschikt parkeerregime. In alle scenario’s is er rekening mee gehouden dat de eerste twee uur parkeren goedkoop moeten zijn. De uiteindelijk gekozen oplossing maakt gebruik van moderne toegangstechnieken, zoals kentekenherkenning. Tevens is een methode bedacht die vaste klanten extra rechten biedt (eerste twee uur gratis) en tegelijkertijd de mogelijkheid in zich heeft van een klantgericht loyaliteitsprogramma. Kostendekkendheid zal mede gerealiseerd worden door restcapaciteit optimaal te benutten door deze te verhuren aan derden.

Het project wordt nu voortgezet met de specificatie en aanschaf van parkeerapparatuur die in staat is om de gekozen systematiek te implementeren.

Heeft u zelf behoefte aan een klantgerichte en tegelijkertijd kostendekkende vorm van parkeerregulering, dan kunt u contact opnemen met Paul van Loon: p.van.loon@empaction.nl of 06-28900772.

ABC Management Groep: Due dilligence onderzoek – onderdeel parkeerexploitatie

Vergroten
Vergroten

april 2012 – juni 2012

Achtergrond

In Waddinxveen wordt een nieuw hoofdwinkelcentrum gerealiseerd: “Het Nieuwe Centrum”. In dit nieuwe hoofdwinkelcentrum zal ruimte zijn voor detailhandel, wonen, dienstverlening, sociaal culturele voorzieningen en kantoren. De benodigde parkeercapaciteit is berekend op circa 1.200 parkeerplaatsen. Het openbare deel van deze parkeercapaciteit bedraagt 930 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen worden gerealiseerd in een 1-laagse parkeervoorziening onder het hoofdwinkelcentrum. In opdracht van een potentiële belegger voert de ABC Management Groep voor dit project een due diligence-onderzoek uit. In dit kader heeft ABC Management Groep Empaction gevraagd voor een verkenning van de exploitatie van te realiseren parkeervoorziening.

Opdrachtgever

ABC Management Groep

Aanpak

Empaction heeft de parkeerexploitatie van “Het Nieuwe Centrum” doorgerekend in een drietal mogelijke scenario’s. Hierbij is gebruik gemaakt van het Empaction rekenmodel. De basis van dit rekenmodel wordt gevormd door een database met referentiegegevens van meer dan 100 gebouwde parkeervoorzieningen in Nederland. Het gaat hierbij om zowel particuliere als gemeentelijke parkeerexploitaties.

Resultaat

De verkenning van Empaction maakt onderdeel uit van een due dilligence onderzoek dat gebruikt wordt in de onderhandeling tussen de potentiële belegger en de projectontwikkelaar.