gestart: juli 2011

Achtergrond

In Rotterdam West, op een voormalig rangeerterrein aan de Vierhavensstraat, vindt de ontwikkeling Parkboulevard plaats. Het betreft de realisatie van een cluster van grootschalige winkelvoorzieningen. Een combinatie van grootschalige detailhandel met een grote supermarkt en ruime parkeergelegenheid is in dit deel van de Rotterdamse stedelijke regio nog niet aanwezig, terwijl de vraag wel degelijk aanwezig is. Parkboulevard bestaat uit circa 25.000 m² BVO winkels op begane grond, een parkeergarage met ca. 750 plaatsen op +1 niveau en een paviljoen in het park van circa 650 m² BVO op het dak. Bij de invulling van Parkboulevard is gezocht naar een diversiteit aan functies. Naast ruimte voor retail en horeca is er ook ruimte voor kantoren, onderwijs en leisure.

Opdrachtgever

Cushman & Wakefield, Global Real Estate Solutions

Opdracht

Cushman & Wakefield heeft Empaction gevraagd om beargumenteerd een ‘sustainable’ huurniveau voor de parkeervoorziening Parkboulevard te bepalen. Voor het project waren reeds verschillende exploitatie berekeningen uitgevoerd. Cushman & Wakefield had twijfel bij het realiteitsgehalte van de gepresenteerde uitkomsten en heeft Empaction gevraagd een second opinion en een gedetailleerde onderbouwing te leveren voor het parkeervraagstuk binnen de ontwikkeling van Parkboulevard. Voor Empaction was de uitdaging een gedegen check te doen op de beschikbare stukken om tot een gefundeerde uitspraak over de geprognosticeerde huurprijs voor de parkeergarage in het project Parkboulevard te komen.
Empaction heeft de beschikking gekregen over reeds bestaande relevante documentatie. Met behulp van het Exploitatiemodel van Empaction zijn diverse mogelijke scenario’s en risicoanalyses doorgerekend. De referentiegegevens uit de database van Empaction vormen hierbij het vertrekpunt voor de verkenning van de exploitatiemogelijkheden van de nieuw te realiseren parkeervoorziening Parkboulevard.

Resultaat

Empaction heeft een heldere analyse gemaakt van de ontwikkeling Parkboulevard ten aanzien van de verwachte parkeerbewegingen en daarbij behorende kosten en opbrengsten op basis van het programma dat Parkboulevard te bieden heeft. Op basis van deze analyse heeft Cushman & Wakefield een advies ontvangen over een reële huurprijs voor deze situatie.
Het opgeleverde rapport geeft een kritische beschouwing over de wijze waarop de huurprijs tot stand is gekomen. Het geeft inzicht in de mate van zekerheid dat de huurprijs in de markt ook gehaald kan worden. Daarbij spelen diverse afhankelijkheden zoals de risico bereidheid van exploitanten, de mate van ingroei van bezettinggraden een belangrijke rol. De vraag om een meer gefundeerde en uiteindelijk een meer realistisch huurprijs voor de parkeergarage is hierdoor naar tevredenheid beantwoord.

gestart: juni 2011

Achtergrond

In het kader van de subsidieregeling Actieplan “Groei op het Spoor” zijn voor diverse stationslocaties in Nederland plannen ontwikkeld voor het realiseren van gebouwde P+R voorzieningen. Actieplan “Groei op het Spoor” is een subsidieprogramma van het Ministerie van I&M met als doel het realiseren van ca. 10.000 extra P+R parkeerplaatsen in Nederland.
Voor onder andere de P+R locaties in de gemeenten Den Bosch, Maastricht en Elst heeft NS Poort Empaction gevraagd voor advies en ondersteuning bij een verkenning naar de financiële haalbaarheid van de te realiseren P+R voorzieningen. Deze studies hebben geresulteerd in een subsidie aanvraag en (voorlopige) toekenning voor de genoemde locaties. De volgende stap in het proces is het ontwikkelen en ‘in de markt zetten’ van de design & construct aanbestedingen voor de P+R locaties in Den Bosch, Maastricht en Elst.

Opdrachtgever

NS Poort – Afdeling Asset Management Parkeren

Opdracht

NS Poort heeft Empaction gevraagd voor advisering en ondersteuning bij de uitwerking van het vraagstuk in onder andere onderstaande deelgebieden:
1. In samenwerking met de gemeenten formuleren van de ambities, randvoorwaarden en uitgangspunten met betrekking tot het openbaar gebied.
2. Overleg voeren met direct belanghebbenden, waaronder bewoners.
3. Het formuleren van ambities, wensen en randvoorwaarden van de parkeervoorziening.
4. Het ontwikkelen van de aanbestedingsdocumenten, waaronder het programma van eisen van het parkeerdek, inclusief advisering over de te selecteren en contracteren marktpartij.
5. Procesvoering van de Europese aanbesteding en tevens het eerste aanspreekpunt zijn voor de uitgenodigde marktpartijen.
6. Het voeren van overleg met het Ministerie van I&M, gemeenten, provincies en stadsregio’s met betrekking tot aanvragen subsidies Groei op het Spoor en de totstandkoming van de Samenwerkingsovereenkomst.
7. Het voorbereiden van de noodzakelijke interne documenten ten behoeve van de investeringsboard van NS.

Aanpak

NS Poort heeft gekozen om op functionele wijze te beschrijven wat de wensen, eisen en randvoorwaarden zijn van de te ontwerpen en realiseren parkeervoorziening. NS is derhalve op zoek gegaan naar marktpartijen die in staat zijn om op basis van een functioneel Programma van Eisen en een Ambitiedocument een parkeerdek te ontwerpen en te realiseren:
• Het conform een functioneel Programma van Eisen en Ambitiedocument komen tot een ontwerp en bijbehorend bestek van een parkeerdek;
• Het conform ontwerp, bestek en planning realiseren van het parkeerdek;
• Het conform bestek plegen van gebouw gebonden onderhoud aan het parkeerdek voor een periode van 10 jaar, ingaande bij oplevering van het parkeerdek.

Uitdaging

Ontwikkelen van een aanbestedingsformat waarin optimaal gebruik wordt gemaakt van de kennis van de markt en tegelijkertijd het belang van de belanghebbenden, onder andere gemeenten en het Ministerie van I&M, wordt geborgd.

Resultaat

Begin Q4 2011 worden de inschrijvingen op de aanbestedingen verwacht.

april 2011 - augustus 2011

Achtergrond

In de wijk Voorhof werkt de gemeente Delft samen met de wooncorporatie Woonbron aan een renovatie van bestaande woningen. Daarnaast bouwt Van der Vorm Vastgoed aan een gefaseerde uitbreiding van het wijkwinkelcentrum Hovenpassage. Deze wordt de komende gefaseerd uitgebreid met commerciële ruimten en woningen. Vooruitlopend op deze toekomstige ontwikkeling heeft Van der Vorm Vastgoed reeds de eerste fase van het project opgeleverd: een parkeergarage met 550 parkeerplaatsen. Deze parkeergarage voorziet voor een deel in de toekomstige parkeerbehoefte van de te ontwikkelen functies en compenseert de nog weg te halen parkeerplaatsen op maaiveld.
Aan de zuidzijde van de Martinus Nijhofflaan zijn plannen om op de Albert Heijn-locatie nieuwbouw te plegen. Ontwikkelaar is Vorm Ontwikkeling. Deze nieuwbouw moet plaats bieden aan een Albert Heijn XXL en woningbouw. Tevens spelen er in de omgeving verschillende andere ontwikkelingen die van invloed zijn op de parkeersituatie in het gebied, zoals de Spoorzone ontwikkeling en regulerende maatregelen in de omgeving.

Opdrachtgever

Gemeente Delft, Van der Vorm Vastgoed, Vorm Ontwikkeling, Woonbron

Opdracht

De vraagstelling bestaat uit twee delen:
Deel A: Welke maatregelen moeten getroffen worden in de omgeving van het winkelcentrum om de juiste doelgroep op de juiste plaats te kunnen laten parkeren? Daarbij gaat het om de huidige situatie, de verschillende stadia van de ontwikkeling, en de eindsituatie.
Deel B: Advies ten aanzien van de exploitatievragen die door de samenwerkende partners zijn gesteld.

Aanpak

Voor het aanpakken van het probleem zijn de volgende stappen doorlopen:

1. Het organiseren van een start overleg met gemeente Delft, Van der Vorm Vastgoed, Woonbron en Vorm Ontwikkeling waarin de volgende zaken worden afgestemd:

• vaststellen van de uitgangspunten van het ontwikkelprogramma: omvang bouwprogramma en fasering realisatie;
• inventariseren van de beschikbare informatie: parkeercapaciteit, recente parkeertellingen, huidige en toekomstige parkeerbalans, etcetera.
• vaststellen van de te doorlopen stappen en werkwijze, waarbij de hieronder vermelde stappen als uitgangspunt dienen;
• vaststellen van de planning en de te benaderen sleutelfiguren per betrokken partij.

2. Een analyse van de huidige parkeersituatie in de omgeving van het winkelcentrum. Focus daarbij is het inzichtelijk krijgen van de huidige problematiek en knelpunten. Als onderdeel van deze analyse is ook een feitelijke parkeertelling in het gebied uitgevoerd.

3. In kaart brengen en in de tijd uitzetten van de toekomstige ontwikkelingen en bijbehorende parkeervraag.

4. Gesprekken met de sleutelfiguren van de betrokken partijen (gemeente, ontwikkelaars, woningcorporatie, bewoners en werknemers) over de knelpunten in het huidige parkeerregime, alsmede de wensen en eisen voor de toekomstige situatie.

5. Het uitwerken van een conceptvoorstel ten aanzien van de parkeerregulering voor de korte, middellange en lange termijn. Hierbij vormen de vastgestelde kaders van het huidige parkeerbeleid het vertrekpunt, maar wordt waar nodig maatwerk geleverd. Alles met het doel om de doelgroepen op de juist plek te laten parkeren en (hinderlijk) uitwijk gedrag naar aangrenzende (woon)gebieden te voorkomen.

6. Onderlinge afstemming om te komen tot een definitief voorstel dat kan rekenen op draagvlak binnen de verschillende organisaties en belanghebbende groeperingen.

Resultaat

Een door alle partijen geaccepteerd voorstel tot stapsgewijze regulering van het gebied, waarbij de eerste stap reeds een behoorlijk gebied beslaat. Vervolgens een systematiek hoe dat in de loop van de tijd het gebied verder zal worden uitgebreid. Tevens is met het oog op de exploiteerbaarheid van de gebouwde parkeervoorzieningen een groeimodel tot en met 2017 afgesproken voor de tarieven van kortparkeren. De regulering zal vanaf april 2012 door de gemeente worden ingevoerd.

gestart: januari 2011

Achtergrond

Zoals vele gemeentelijke diensten heeft ook DSB te maken met een bezuiningsopgave voor de komende jaren. Ook voor de afdeling Parkeren geldt dat een kritische blik door de organisatie moet leiden tot bezuinigingresultaten met behoud van kwaliteit van dienstverlening. Tegelijkertijd wordt bij de afdeling Parkeren gesproken over de toekomst van de afdeling Inning. Blijven we op dezelfde wijze de inning en geldgaring doen als in de huidige situatie, gaan we nieuwe mensen opleiden die de continuïteit van de afdeling gaan waarborgen en moeten we de inning zelf blijven doen, zijn voorbeelden van vragen die de afgelopen periode gespeeld hebben. De evaluatie van bovenstaande punten heeft ertoe geleid dat besloten is de werkzaamheden van de afdeling Inning uit te gaan besteden aan de markt. Daaraan is de voorwaarde gekoppeld dat voor de huidige medewerkers een passend alternatief gezocht wordt.

Opdrachtgever

Gemeente Den Haag; dienst Stadsbeheer (DSB), afdeling Parkeren

Opdracht

Empaction voert een tweeledige opdracht uit voor de gemeente. Enerzijds worden de inhoudelijke taken en werkzaamheden via een Europese aanbesteding belegd bij een marktpartij. Hiervoor zal een meerjarig contract worden afgesloten met de winnende marktpartij. Vooraf wordt helder gedefinieerd welke taken en verantwoordelijkheden wel en welke niet worden overgedragen aan de marktpartij. De positie van de gemeente verandert van de rol van uitvoerder en beheerder van geldgaring en inning naar de rol van contractmanager. Anderzijds heeft deze opdracht een personele kant. De huidige medewerkers van de afdeling Inning zullen allemaal een passend alternatief moeten krijgen in de nieuwe situatie waarin de afdeling Inning niet meer bestaat. Dit kan variëren van bijv. een nieuwe functie binnen de gemeente, overdracht aan de marktpartij tot een pensioenregeling. Empaction ondersteunt samen met de gemeente het opstellen en uitwerken van de persoonlijke trajecten van de betrokken medewerkers.

Resultaat

De operationele taken en werkzaamheden worden overgenomen door een professionele marktpartij. De gemeente behoudt echter haar regie- en controletaken voor het geldgaring- en inningproces. De medewerkers van de afdeling Inning worden allen begeleid naar een alternatieve functie binnen of buiten de gemeente.
Hierdoor wordt een aanzienlijke structurele besparing gerealiseerd in de begroting van de afdeling Parkeren.

gestart: januari 2011

Achtergrond

Tilburg staat aan de vooravond van de ontwikkeling van de Spoorzone. De Spoorzone ligt tussen de Ringbanen West en Oost, aan weerszijden van het spoor. Het totale gebied van de Spoorzone heeft een oppervlakte van circa 75 hectare. De Spoorzone is de komende jaren een uiterst belangrijke stedelijke ontwikkelingsopgave voor de gemeente Tilburg. Uitgangspunt is dat er in drie gebieden ontwikkeld gaat worden. Het gaat hierbij om het Kerngebied Spoorzone (momenteel grotendeels in gebruik door NedTrain); het gebied Spoorzone West (voor het merendeel particulier eigendom) en tot slot het voormalige Van Gend en Loos terrein. Het Van Gend en Loos terrein is het gebied tussen de Ringbaan West en de Spoorzone West. De gemeente wil in dit gebied een multifunctionele accommodatie voor sport- en muziekevenementen realiseren: T-Dome. Een project met een grote publieke functie. De gemeente Tilburg heeft Empaction gevraagd voor advies en ondersteuning bij een verkenning van de exploitatiemogelijkheden van de bijbehorende parkeervoorziening.

Opdrachtgever

Gemeente Tilburg

Aanpak

De ervaring leert dat de fase van verkenning en haalbaarheid in dit soort projecten nauwkeurig dient te gebeuren. Gedegen besluitvorming over de investering in een parkeervoorziening van deze omvang (circa 1.200 parkeerplaatsen) is alleen mogelijk indien er voldoende inzicht bestaat in alle relevante aspecten en risico’s van het te realiseren project. Na een grondige analyse van de benodigde parkeercapaciteit zijn de exploitatiemogelijkheden verkend. De haalbaarheid is, buiten de realisatiekosten van de parkeervoorziening, in sterke mate afhankelijk van de parkeerinkomsten. Om de financiële mogelijkheden te verkennen is een gedetailleerde gebruiksraming opgesteld.
Een belangrijke knop in de haalbaarheid is het parkeertarief dat gehanteerd kan worden. Om de bandbreedte van de mogelijkheden te verkennen heeft een uitgebreide inventarisatie plaatsgevonden van de parkeertarieven bij vergelijkbare complexen in den lande.

Resultaat

In totaal zijn er vier exploitatievarianten uitgewerkt. Inzichtelijk is gemaakt welke parkeertarieven er nodig zijn om de benodigde investering in 40 jaar terug te verdienen (NCW-saldo na 40 jaar € 0). Hierbij is gekeken naar een variant waarbij de parkeerplaatsen volledig op maaiveld worden opgelost en een variant waar de parkeerplaatsen voor een belangrijk deel op een parkeerdek worden gerealiseerd.